| 索引號 | 11332500002645419H/2023-41963 | 文號 | 麗發(fā)改價格〔2023〕140號 |
| 組配分類 | 政策解讀 | 發(fā)布機構 | 麗水市發(fā)展和改革委員會 |
| 成文日期 | 2023-05-30 | 公開方式 | 主動公開 |
附件：
《麗水市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法（修訂）》政策解讀
為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，根據《麗水市物業(yè)管理條例》以及國家和省物業(yè)服務收費管理有關規(guī)定，經認真調查和研究，召集相關部門商議和通過網上公示向社會征求意見，市發(fā)改委會同市建設局印發(fā)了《麗水市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法（修訂）》。
出臺背景
1.為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，根據《麗水市物業(yè)管理條例》以及國家和省物業(yè)服務收費管理有關規(guī)定，以及《麗水市人大常委會關于檢查<麗水市物業(yè)管理條例>實施情況報告的審查意見》(麗人大常〔2022〕28號)“要建立物業(yè)服務收費標準的調整機制,使之與《住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》的要求相適應。”的要求。
2.2022年9月14日《授權麗水市轄區(qū)人民政府定價權限》（浙發(fā)改價格〔2022〕248號），已明確轄區(qū)內普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費（開發(fā)區(qū)除外）定價授權蓮都區(qū)人民政府實施，并由區(qū)發(fā)改局會同區(qū)建設局負責具體工作。
修訂主要內容
（一）原第一條修改為“為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，根據《麗水市物業(yè)管理條例》以及國家和省物業(yè)服務收費管理有關規(guī)定，結合麗水市區(qū)實際，制定本辦法。”。
（二）原第三條修改“二、本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋共用部位及配套的共用設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。專有面積部分內的維修、養(yǎng)護或其他服務不在本辦法所稱物業(yè)服務收費范圍內。”。
（三）原第五條修改為“四、市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)服務收費政策的制定、實施和監(jiān)督管理工作。區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)主管部門負責蓮都區(qū)內普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準（基準價及浮動幅度）的制定、實施和監(jiān)督管理工作。麗水開發(fā)區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準（基準價及浮動幅度）參照蓮都區(qū)執(zhí)行。”。
（四）原第六條修改為“五、物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由物業(yè)服務合同雙方參考有關物業(yè)服務等級標準、技術規(guī)范等因素在物業(yè)服務合同中約定。”。
（五）原第七條（七）修改為“合同約定的其他公共性服務內容。”。
（六）原第八條修改為“ --鼓勵有條件的老舊住宅小區(qū)引入專業(yè)物業(yè)管理或業(yè)主自行管理、自主收費。”。
（七）原第九條修改為“八、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分類分項分級定價。根據浙江省麗水市地方標準《住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》（DB3311/T 132-2020）規(guī)定的各等級服務內容和標準確定相應的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費等級；物業(yè)服務等級收費標準（基準價及浮動幅度）由區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)主管部門按照按質論價、補償成本和合理盈利的原則確定，并對物業(yè)服務收費標準原則上每三年進行一次評估，應視評估情況合理調整，及時向社會公布。普通住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級，在公布的相應物業(yè)服務收費等級的基準收費標準及浮動幅度內，根據住宅小區(qū)規(guī)模和物業(yè)服務成本，通過招標或與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)議確定具體的收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。”。
（八）原第十條修改為“ 九、在前期物業(yè)服務合同期限內，普通住宅小區(qū)需適當調整物業(yè)服務收費標準的，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下，應當由物業(yè)服務區(qū)域內專有面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并征得參與投票的專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意后作出調整。由居民委員會與物業(yè)服務企業(yè)重簽訂物業(yè)服務合同，并報區(qū)物業(yè)主管部門備案后實施。”。
（九）原第十一條內容刪除“物業(yè)服務企業(yè)在申報普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費備案確認時，應提交工商行政管理機關核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》、《物業(yè)服務合同》、物業(yè)服務收費備案確認表、住宅小區(qū)物業(yè)服務的具體實施方案及成本測算等資料。”。
（十）原第十六條修改為“十四、實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公布上一年度物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。”。
（十一）原第十七條修改為“十五、--物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，并于每年第一季度公布上一年度其收支情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主和業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。審計所需費用可在物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營收益中支出。”。
（十二）原第十八條修改為“十六、前期物業(yè)管理期間，共用電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施設備運行消耗的電費單獨按實向業(yè)主分攤；具體分攤辦法由業(yè)主或開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中約定；電梯、消防、智能門禁等年檢和維保費用，樓道、小區(qū)公共照明設施等運行、維護費用屬正常的物業(yè)運行成本，不得向業(yè)主另行分攤。”。
（十三）原第十九條修改為“十七、物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過物業(yè)專項維修資金列支或通過保修金預支，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。”。
（十四）原第十九條及內容修改為“十八、既有住宅加裝電梯所需建設資金及運行使用、維護管理資金按照《麗水市區(qū)既有住宅加裝電梯實施意見》實行，主要由業(yè)主承擔，具體費用應根據業(yè)主所在樓層等因素協(xié)商，按一定分攤比例共同出資。”。
（十五）原第二十二條內容修改為“二十一、物業(yè)服務費按房屋所有權證登記的建筑面積計收。尚未辦理產權登記的，以物業(yè)售賣合同上的建筑面積為準。地上汽車庫（獨立車庫）、地下汽車停車位（庫）及地下儲存室、工具間等可按附載登記的建筑面積或按個計收物業(yè)服務費，并在物業(yè)服務合同中約定。”。
（十六）原第二十三條刪除“；尚未結清的，新業(yè)主或者使用人應當督促其及時結清”。
（十七）原第二十五條增加“物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主或裝修單位（裝修人）收取樓道維護費、進出人員出入證工本費（遺失補辦的除外）等違規(guī)費用。”。
（十八）原第二十六條修改為“二十五、物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。為確保普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務內容和要求完整實施，實行物業(yè)服務評價機制，落實評價結果獎懲措施，具體評價辦法由蓮都區(qū)建設局、經發(fā)區(qū)建設管理部各自自行制定。依據浙江省麗水市地方標準《住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》（DB3311/T 132-2020）規(guī)定，蓮都區(qū)建設局、經發(fā)區(qū)建設管理部應會同有關單位對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務合同履行情況按照“雙隨機”辦法每年進行1次抽查考評。業(yè)主或業(yè)主委員會可委托第三方評估機構依據物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務質量、內容、標準等進行綜合評價,綜合評價結果與抽查考評結果同等效力。評價所需費用可在物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營收益中支出。”。
（十九）原第二十七條修改為“二十六、物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將企業(yè)名稱、收費對象、服務等級、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間以及收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12315等有關情況進行公示。”。
（二十）第二十八條修改為“二十七、違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由相關部門按職責依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章予以查處。”。
（二十一）第三十條修改為“二十九、本辦法自2023年7月1日起執(zhí)行。本辦法施行后，尚未成立業(yè)主委員會的，繼續(xù)按前期物業(yè)服務合同執(zhí)行；已成立業(yè)主委員會的，按業(yè)主大會的決定執(zhí)行。此前物業(yè)服務收費規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。原麗水市發(fā)改委、建設局《關于修訂〈麗水市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法〉的通知》（麗發(fā)改價管〔2013〕185號）同時廢止，麗水市發(fā)改委、建設局《關于麗水市區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準的通知》（麗發(fā)改價管〔2013〕205號）待蓮都區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準制定施行后廢止。”。
三、解讀單位及聯(lián)系方式
解讀單位：麗水市發(fā)展和改革委員會。
聯(lián)系人：林先生? ?聯(lián)系電話：2070375。
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