| 索引號 | 113325000026455663/2024-00297 | 文號 | |
| 組配分類 | 政策解讀 | 發(fā)布機構(gòu) | 市自然資源局 |
| 成文日期 | 2024-01-30 | 公開方式 | 主動公開 |
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為進一步加強我市市本級建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理，優(yōu)化土地資源配置，特制定《關(guān)于加強市本級國有建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），政策解讀如下：
一、制定背景和目的
2019年7月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號），對完善土地二級市場作出了頂層設(shè)計和制度安排。2020年11月，我省出臺了《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（浙政辦發(fā)〔2020〕57號），文件要求：“各級政府要落實主體責任，研究制定實施細則和配套措施……有序推進土地二級市場建設(shè)”。我市市本級建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理一直沒有規(guī)范性文件出臺，市本級的建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理政策散落在各種文件、抄告單和會議紀要中，不利于土地二級市場政策的執(zhí)行。《實施意見》是貫徹國辦發(fā)〔2019〕34號、浙政辦發(fā)〔2020〕57號文件精神的細化落實。同時根據(jù)《麗水市人民政府關(guān)于繼續(xù)延長部分行政規(guī)范性文件有效期的通知》（麗政辦發(fā)〔2020〕96號）精神，現(xiàn)行的《關(guān)于印發(fā)麗水市區(qū)補繳土地出讓金暫行規(guī)定的通知》（麗政發(fā)〔2007〕7號）規(guī)范性文件有效期至2023年12月31日，即將到期失效，亟需結(jié)合市本級土地二級市場現(xiàn)狀對原土地出讓金制定相關(guān)執(zhí)行標準。
二、制定依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)定，以及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）、《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范和完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（浙政辦發(fā)〔2020〕57號）等要求，參考了上海、濟南、杭州、嘉興、寧波、衢州等地先進做法，結(jié)合我市市本級實際制定。
三、主要內(nèi)容
《實施意見》正文部分包括六部分，共26條，隨文附《麗水市本級土地二級市場土地出讓價款補繳程序和標準》。
第一部分明確適用范圍。框定土地二級市場交易對象和政策適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)。
第二部分加強建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。結(jié)合我市市本級實際，進一步健全劃撥、出讓、以作價出資等取得的不同權(quán)能的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，提出開展“對未完成開發(fā)投資總額25 %的”推行預告登記轉(zhuǎn)讓，明確了以“標準地”出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件，完善了土地分割合并轉(zhuǎn)讓、房屋分割轉(zhuǎn)讓政策，對商辦類建筑整體持有、分割轉(zhuǎn)讓等情形根據(jù)土地出讓合同有無約定區(qū)分處理，明確出讓土地整體持有、部分持有等不可轉(zhuǎn)讓或不可分割轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，經(jīng)市政府批準同意改變?yōu)榭赊D(zhuǎn)讓或可分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)補繳土地出讓價款。
第三部分規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出租行為。規(guī)范了以有償方式取得和劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。對以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租取得收益的，出租人應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。
第四部分加強建設(shè)用地使用權(quán)抵押管理。進一步明確自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人辦理抵押手續(xù)，進一步釋放抵押權(quán)能，允許營利性的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等社會領(lǐng)域機構(gòu)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)。
第五部分強化土地二級市場管理工作保障。針對土地二級市場平臺缺失、信息分散等問題，提出推進土地二級市場“線上+線下”交易平臺建設(shè)，按照“最多跑一次”的要求，加強交易管理、不動產(chǎn)登記和稅務(wù)征繳等業(yè)務(wù)的銜接。加強司法銜接和部門銜接，加強涉地司法處置工作銜接。
第六部分明確《實施意見》的施行時間。
《實施意見》主要內(nèi)容依據(jù)上位文件規(guī)定制訂，重點從以下兩方面對相關(guān)政策進行細化明確：
一是對上位政策中的具體情形進行進一步細化明確
1．將麗政發(fā)〔2007〕7號標題中“土地出讓金”表述調(diào)整為“土地出讓價款”
《實施意見》內(nèi)容涉及土地收益金，土地收益金與土地出讓金是兩種不同概念，但都屬于土地出讓收入。國辦發(fā)〔2019〕34號和浙政辦發(fā)〔2020〕57號文件中均表述為“土地出讓價款”，將原來的“土地出讓金”表述調(diào)整為“土地出讓價款”更為規(guī)范。
2．增加保留劃撥用地情形
根據(jù)《關(guān)于遺產(chǎn)繼承后國有劃撥土地使用權(quán)變更登記的答復意見》（浙土資廳函[2012]944號）答復意見精神：對于繼承遺產(chǎn)的，不征收契稅，不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，可辦理國有劃撥土地使用權(quán)變更登記。增加：因住宅用房夫妻之間更名（含離婚析產(chǎn)）也不征收契稅情形。
3．實行土地用途細分用途基準地價制度管理
出讓土地整體持有、部分持有等不可轉(zhuǎn)讓或不可分割轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，經(jīng)市政府批準同意改變?yōu)榭赊D(zhuǎn)讓或可分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)補繳土地出讓金。
4. 完善抵押權(quán)能
浙政辦發(fā)〔2020〕57號文件中：“探索允許營利性的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)可以進行抵押融資，所獲融資專項用于原抵押權(quán)人自身發(fā)展”，此條目中的“原抵押權(quán)人”的表述應(yīng)為“原抵押人”。
5. 完善直接按改變后的土地用途確認內(nèi)容
在申請人申請改變土地用途時，實踐中存在原土地用途現(xiàn)行評估確定價高于改變后的土地用途現(xiàn)行評估確定價的情形（如：商業(yè)改住宅），需補繳的土地出讓金為負值，無需再補繳也不退還土地出讓金差額部分價款，直接按改變后的土地用途確認。此次加入“不退還土地出讓金差額部分價款”內(nèi)容予以完善。
二是基于服務(wù)發(fā)展過程中出現(xiàn)情況進行細化明確。
1.?實施預告登記轉(zhuǎn)讓政策
針對未完成開發(fā)投資總額25%以上的出讓土地，在不改變原有規(guī)劃設(shè)計條件、工程規(guī)劃許可內(nèi)容的前提下，可按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，經(jīng)批準后先予辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移預告登記。待開發(fā)投資總額達到法定要求時，再依法辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。預告登記證明可作為辦理建設(shè)項目開發(fā)建設(shè)等相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。
2．規(guī)范房屋分割情形
辦理房屋分割的，應(yīng)符合土地出讓文件及招商政策等規(guī)定（約定）的條件。對商辦類建筑，土地出讓合同未明確的或約定不可分割轉(zhuǎn)讓的視為整體持有；土地出讓合同約定可分割轉(zhuǎn)讓的，參照杭州、嘉興做法，其中辦公建筑可分割最小產(chǎn)權(quán)單元面積不應(yīng)低于300平方米。
3. 調(diào)整改變土地用途補繳土地出讓價款辦理程序
原麗政發(fā)〔2007〕7號文件規(guī)定的辦理程序是在規(guī)劃與房屋登記職能未劃歸自然資源部門上制定。機構(gòu)改革職能調(diào)整后，參會單位相應(yīng)作了調(diào)整，程序上也有所調(diào)整。為了督促申請人及時補繳土地出讓金，堵塞市場套利漏洞，結(jié)合聯(lián)審會議紀要精神規(guī)定市區(qū)土地和房屋改變用途聯(lián)審會議通過的項目有效辦理期為一年，當事人一年內(nèi)未補繳土地出讓金的，之后需重新申請。天寧工業(yè)區(qū)因是麗水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)申報國家級工業(yè)區(qū)的母體，該區(qū)塊項目管理事關(guān)國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的存續(xù)問題，一直以來都不予辦理改變用途手續(xù)。本意見明確該區(qū)塊內(nèi)工業(yè)項目不適用改變用途政策,今后有新規(guī)定的從其規(guī)定。
4.?新增劃撥用地不改變用途其它用地的補繳標準
原麗政發(fā)〔2007〕7號文件只對撤地設(shè)市前住宅、工業(yè)和商服用地規(guī)定了補繳標準，實際工作中還存在不屬于上述三種用地情形申請補繳土地出讓金的，鑒于其它用地的補繳標準應(yīng)在工業(yè)和商服用地補繳標準區(qū)間，新增撤地設(shè)市前劃撥轉(zhuǎn)出讓（不改變用途）其它用地的按現(xiàn)行評估確定價的45%補繳。
5.?新增轉(zhuǎn)讓房改房繳納土地出讓價款規(guī)定
按照原《麗水市區(qū)房改房上市實施辦法》（麗政辦發(fā)〔2002〕117號）規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房改房，受讓人暫免交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款”，該辦法已于2020年12月31日失效。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》〔國辦發(fā)（2006）100號〕規(guī)定，任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”“舊城改造”“國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入。依據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》規(guī)定：“已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房坐落位置的標定地價的10%確定”，新增：房改房上市出售時，由產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定繳納土地出讓價款，繳納標準按房改房坐落位置的標定地價的10%確定。。
6. 新增臨時改變房屋用途情形和補繳土地收益金標準
為提升市場主體的服務(wù)質(zhì)量和培育效率，進一步優(yōu)化營商環(huán)境、提高政府系統(tǒng)管理服務(wù)效能，參照杭州做法，申請臨時改變的用途與權(quán)屬證書記載用途同屬于用地分類中一級類用途的，可不按改變房屋用途來認定不再辦理臨時改變房屋用途審批手續(xù)；不屬于權(quán)屬證書記載的房屋用途對應(yīng)用地分類中一級類的，須申請經(jīng)依法批準后按臨時改變房屋用途前后的土地收益金差額交納土地收益金。
7.取消對用于從事經(jīng)營性用途地下建筑土地出讓金補繳規(guī)定
原麗政發(fā)〔2007〕7號文件規(guī)定“地下一層的土地出讓金按相應(yīng)的建筑容積率為2.0的樓面地價的20%補繳”，此規(guī)定與《麗水市人民政府鼓勵投資城市地下空間開發(fā)利用優(yōu)惠政策》（麗政辦發(fā)〔2013〕96號）：“地下一層的土地出讓金按同地段地上一層相對應(yīng)用途評估確認價的20%確定”不一致，應(yīng)適用麗政辦發(fā)〔2013〕96號的規(guī)定。
8.新增麗辦抄〔2013〕72號內(nèi)容
麗辦抄〔2013〕72號的抄告單內(nèi)容實踐操作已多年，市場反響良好，將其增加容積率項目的處置、土地證誤登記的處置等內(nèi)容納入《補繳標準》，可進一步明確操作規(guī)則，規(guī)范土地市場管理，維護土地交易人合法權(quán)益。
四、適用范圍
本實施意見適用于麗水市本級國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及其管理、土地出讓價款補繳等相關(guān)工作。
五、實施時間
本實施意見自2024年1月1日起施行。
六、解讀機關(guān)
解讀機關(guān)：麗水市自然資源和規(guī)劃局
解讀人：陳永春
電話：0578-2668213